부동산과 주식 투자의 장단점

 주식투자를 좋아하는 나이기에 주식투자가 더 좋다고 말하고 싶지만 실질적으로 주식투자에는 부동산 투자에 따르지 않는 여러 어려움이 있다.

 일단 수익률을 비교해보면 장기 수익률은 주식투자가 더 높다. 주식회사라는 사업에 투자한 것이기 때문에 당연한 결과다. 그런데 막상 주변에 보면 주식투자로 돈 벌 사람은 없고 패가망신했다는 소문만 들린다. 부동산 투자는 많이 벌었다는 사람은 꽤 많고 잘 안돼도 대부분 명목가치 기준으로 본전은 한다. 그런데 한국 시장에서는 장기간의 가정해도 부동산 투자가 수익률이 더 높다. 한국에서는 서울 아파트를 사는 것이 최고의 투자이다.

 결국 투자라는 것은 무엇에 투자하든 내재가치보다 쌀 때 투자해서 내재가치와 비슷하거나 혹은 더 비싸질 때 파는 것이다. 부동산이든 주식이든 같다. 이 내재가치 판단에 있어서 부동산이 훨씬 쉽다. 학군, 교통, 브랜드 아파트, 연식 한국 사람이라면 돈이 없어서 그렇지 어디가 좋고 얼마만큼 값어치 나가는지 5천만이 다 전문가다. 주식은 어떨까. 예를 들면 삼성전자에 투자한다고 했을 때 내재가치 계산이 쉬울까. 사업이라는 것은 변동성이 커서 반도체 가격, 새로운 갤럭시 시리즈 등이 얼마나 잘되고 수익을 낼지 판단하기 어렵다. 애당초 주가가 거기에 연동된다고 생각지 않고 투자하는 개인투자가가 십 중 팔구 일 것이다. 연동된다고 생각해도 판단하기 어렵다. 

 두 번째로는 거래의 용이성이다. 주식투자가 거래가 훨씬 용이하다. 근데 그것이 단점이다. 매일같이 새로운 시세가 제시되고 당장 팔 수 있기 때문에 오래가지고 있는다는 것이 경험과 인내심이 없으면 어렵다. 개인적으로 짧으면 3년에서 어느 주식은 영구적으로 보유하고 있는데 1년도 길다고 생각하는 사람이 많을 것이다. 부동산은 거주하고 있고 매매가 쉽지 않기 때문에 매일 샀다 팔았다 하는 것이 불가능하고 자연스럽게 장기투자가 된다. 

 세 번째로는 레버리지의 사용이다. 부동산 상승률이 보통 사람들이 생각하는 것보다 높지 않음에도 높게 느껴지는 것은 부동산 매입에는 거의 빚을 사용한다. 예를 들면 10억의 부동산을 매입할 때는 4~5억의 빚을 끼고 매입하는 것이 보통이다. 20%만 올라도 투입 자본대비는 40%의 이익을 본 것이다. 부동산의 변동성은 일반적으로 주식보다는 적고 50% 하락이 와서 담보 부족으로 강제매각당하는 일은 드물다. 만약에 그렇게 하락하게 되더라도 국민 정서상 이자만 내고 있다면 은행이 강제집행하지 않을 확률이 높다. 주식의 경우에는 주식담보로 대출을 할 경우 담보가치를 부동산만큼 인정받지 못할뿐더러 주식가격의 변동성이 크기 때문에 담보 부족의 하단에 터치하게 될 확률이 있다. 그래서  증권사에서 넉넉하게 담보 설정을 해놓지만 매수가 대비 60% 이상 하락하게 되면 바로 강제 매각에 들어간다. 개별 주식은 상대적으로 부동산에 비해 변동성이 크기 때문에 주식 담보의 레버리지를 쓰면 궁극적으로는 0원으로 돌아갈 확률이 높다.

 그럼에도 주식투자를 하는 이유는 처음 말했듯이 레버리지를 제외한 평균적인 수익률은 주식시장이 더 높다. 그리고 좋은 회사를 싸게 매입하게 되면 더더욱 비할 바 없이 좋은 수익을 거둘 수 있다. 세금적인 측면에서도 현재로서는 주식 시장이 우세하다. 충분히 분산할 경우 몇십억 대까지는 양도차익 세금이 발생하지 않고 배당에 대해서만 세금을 내면 된다. 부동산의 경우에는 자산이 10억대를 넘어가면 보유세는 양도세든 적지 않은 세금을 내게 된다. 위에서 말했듯이 한국에서는 아니다. 한국 부동산이 더 높다. 

 첫 번째 문제인 내재가치 판단의 어려움은 2가지 방법으로 이길 수 있다. 우선 내재가치 판단이 간단한 좋은 비즈니스를 가진 회사를 사는 것이다. 몇 년 보유했다가 좋은 수익을 낸 이크레더블이 그런 예이다. 중소기업을 대상으로 신용평가를 해서 대기업 납품 시 재무 보증을 해주는 일을 하는데 10년 동안 이익도 배당도 꾸준히 늘었다. 다음으로는 이익이 들쑥날쑥 내재가치 판단이 정확히 판단치 어려운 회사는 매우 쌀 경우에만 사면 된다. 지금 보유하고 있는 건설사들이 그에 속한다. 장기적인 이익의 추정은 힘들지만 지금 가격이 매우 싼 것은 알 수 있다.

 부동산이든 주식이든 결국 내재가치가 중요하다. 부동산이 눈에 보인다는 이유로 안전하지는 않다. 눈에 보이고 소유한다고 해도 매매가격이 많이 하락한다면 과연 안전하다고 느낄까. 결국 자산가격이 안내린다는 믿음이 안전하다는 느낌을 주는 것 뿐이다.